Tasa de Capitalización, definición, fórmula y ejemplos

El cap rate se utiliza para determinar la relación entre el ingreso neto que se puede esperar de una propiedad y su valor de mercado. Cuanto mayor sea el cap rate, mayor será la rentabilidad potencial de la inversión inmobiliaria, ya que indica que la propiedad está generando un mayor ingreso en relación con su costo. Por otro lado, un cap rate más bajo puede indicar una inversión menos rentable en términos de flujo de efectivo.

Es importante destacar que el cap rate es una métrica simplificada y no tiene en cuenta factores como la apreciación del valor de la propiedad con el tiempo ni otros aspectos importantes de la inversión, como el financiamiento. Por lo tanto, se utiliza comúnmente junto con otras métricas y análisis para tomar decisiones informadas sobre inversiones inmobiliarias. Además, el cap rate puede variar según la ubicación geográfica y el tipo de propiedad, por lo que es importante considerar el contexto específico de cada inversión.

¿Qué es la Tasa de Capitalización?

La tasa de capitalización (también conocida como cap rate) se utiliza en el mundo de los bienes raíces comerciales para indicar la tasa de retorno que se espera generar en una propiedad de inversión inmobiliaria.

Esta medida se calcula en función de los ingresos netos que se espera que genere la propiedad y se calcula dividiendo los ingresos operativos netos por el valor de activos de la propiedad, expresado como un porcentaje. Se utiliza para estimar el potencial retorno del inversionista en el mercado inmobiliario.

Aunque el cap rate puede ser útil para comparar rápidamente el valor relativo de inversiones inmobiliarias similares en el mercado, no debe utilizarse como el único indicador de la fortaleza de una inversión, ya que no tiene en cuenta el apalancamiento, el valor temporal del dinero y los flujos de efectivo futuros de las mejoras en la propiedad, entre otros factores.

• La tasa de capitalización se calcula mediante la división de los ingresos operativos netos de una propiedad entre su valor de mercado actual.
• Este cociente, expresado en forma de porcentaje, representa una estimación del potencial retorno para un inversor en una inversión inmobiliaria.
• La tasa de capitalización resulta de mayor utilidad al comparar el valor relativo de inversiones inmobiliarias similares.

Comprendiendo la Tasa de Capitalización

La tasa de capitulación es la medida más preeminente a través de la cual se evalúan las inversiones inmobiliarias en términos de su rentabilidad y potencial de retorno. La tasa de capitulación sencillamente representa el rendimiento de una propiedad en un horizonte temporal de un año, suponiendo que la propiedad se adquiere en efectivo y no a través de un préstamo. Esta tasa de capitalización señala la tasa de retorno intrínseca, natural y sin apalancamiento de la propiedad.

Fórmula de la Tasa de Capitalización

Existen diversas variantes para el cálculo de la tasa de capitalización. En la fórmula más reconocida, la tasa de capitalización de una inversión inmobiliaria se calcula dividiendo los ingresos operativos netos (ION) de la propiedad entre su valor de mercado actual. Matemáticamente,

Tasa de Capitalización = Ingresos Operativos Netos / Valor de Mercado Actual

donde,

• Los ingresos operativos netos son los ingresos anuales (esperados) generados por la propiedad, como los alquileres, y se obtienen deduciendo todos los gastos incurridos en la gestión de la propiedad. Estos gastos incluyen el costo de mantenimiento regular de las instalaciones y los impuestos sobre la propiedad.
• El valor de mercado actual del activo es el valor actual de la propiedad según las tasas de mercado prevalecientes.

En otra versión, la cifra se calcula en función del costo de capital original o el costo de adquisición de la propiedad.

Tasa de Capitalización = Ingresos Operativos Netos / Precio de Compra

Sin embargo, la segunda versión no es muy popular por dos razones. Primero, arroja resultados poco realistas para propiedades antiguas que se adquirieron hace varios años/décadas a precios bajos, y segundo, no se puede aplicar a propiedades heredadas, ya que su precio de compra es cero, lo que hace imposible la división.

Además, dado que los precios de las propiedades fluctúan ampliamente, la primera versión que utiliza el precio de mercado actual es una representación más precisa en comparación con la segunda, que utiliza el valor fijo del precio de compra original.

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Interpretación de la Tasa de Capitulación

Dado que las tasas de capitulación se fundamentan en estimaciones proyectadas de ingresos futuros, están sujetas a una alta variabilidad. Por lo tanto, resulta fundamental comprender qué constituye una buena tasa de capitulación para una propiedad de inversión.

Esta tasa también indica el periodo de tiempo necesario para recuperar la cantidad invertida en una propiedad. Por ejemplo, una propiedad con una tasa de capitulación del 10% requerirá aproximadamente 10 años para recuperar la inversión.

Diferentes tasas de capitulación entre distintas propiedades o tasas de capitulación diferentes en diferentes horizontes temporales en una misma propiedad representan diferentes niveles de riesgo. Una observación de la fórmula indica que el valor de la tasa de capitulación será más alto para propiedades que generen ingresos operativos netos más elevados y tengan una valoración más baja, y viceversa.

No existen rangos claros para una tasa de capitulación buena o mala, ya que dependen en gran medida del contexto de la propiedad y del mercado.

Supongamos que existen dos propiedades que son similares en todos los aspectos, excepto por su ubicación geográfica. Una se encuentra en el exclusivo centro de la ciudad, mientras que la otra está en las afueras de la ciudad.

Si todas las demás cosas son iguales, la primera propiedad generará un alquiler más elevado en comparación con la segunda, pero esto se verá parcialmente compensado por los mayores costos de mantenimiento y los impuestos más altos. La propiedad del centro de la ciudad tendrá una tasa de capitulación relativamente más baja en comparación con la segunda debido a su valor de mercado significativamente más alto.

Esto indica que una tasa de capitulación más baja corresponde a una mejor valoración y mejores perspectivas de retorno con un nivel de riesgo más bajo. Por otro lado, un valor más alto de tasa de capitulación implica perspectivas relativamente más bajas de retorno en la inversión inmobiliaria y, por lo tanto, un nivel de riesgo más alto.

Aunque el ejemplo hipotético anterior hace que sea una elección sencilla para un inversor optar por la propiedad en el centro de la ciudad, las situaciones del mundo real pueden no ser tan directas. El inversor que evalúa una propiedad en función de la tasa de capitulación se enfrenta a la desafiante tarea de determinar la tasa de capitulación adecuada para un determinado nivel de riesgo.

Representación del Modelo de Gordon para la Tasa de Capitulación

Otra representación de la tasa de capitulación proviene del Modelo de Crecimiento de Gordon, también conocido como el modelo de descuento de dividendos (DDM). Este método calcula el valor intrínseco del precio de las acciones de una empresa de manera independiente de las condiciones actuales del mercado, y el valor de las acciones se calcula como el valor presente de los futuros dividendos de las acciones. Matemáticamente,

Valor de las Acciones = Flujo de Efectivo Anual de Dividendos Esperados / (Tasa de Rendimiento Requerida por el Inversor – Tasa de Crecimiento Esperada de los Dividendos)

Reorganizando la ecuación y generalizando la fórmula más allá de los dividendos,

(Tasa de Rendimiento Requerida – Tasa de Crecimiento Esperada) = Flujo de Efectivo Esperado / Valor del Activo

La representación anterior coincide con la fórmula básica de la tasa de capitulación mencionada en la sección anterior. El valor del flujo de efectivo esperado representa los ingresos operativos netos y el valor del activo se corresponde con el precio de mercado actual de la propiedad.

Esto conduce a que la tasa de capitulación sea equivalente a la diferencia entre la tasa de rendimiento requerida y la tasa de crecimiento esperada. Es decir, la tasa de capitulación simplemente es la tasa de rendimiento requerida menos la tasa de crecimiento.

Esto puede utilizarse para evaluar la valoración de una propiedad para una tasa de retorno esperada por el inversor.

Por ejemplo, supongamos que los ingresos operativos netos de una propiedad son de $70,000 y se espera que aumenten un 3% anualmente.

Si la tasa de rendimiento esperada por el inversor es del 10% anual, entonces la tasa de capitulación neta será (10% – 3%) = 7%. Utilizándola en la fórmula anterior, la valoración del activo asciende a ($70,000 / 7%) = $1.000.000