{"id":25344,"date":"2023-10-04T13:03:34","date_gmt":"2023-10-04T18:03:34","guid":{"rendered":"https:\/\/pdv-a.com\/?p=25344"},"modified":"2023-10-16T14:57:58","modified_gmt":"2023-10-16T19:57:58","slug":"tasa-de-capitalizacion-sector-inmobiliario","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/pdv-a.com\/en\/2023\/tasa-de-capitalizacion-sector-inmobiliario\/","title":{"rendered":"Tasa de capitalizaci\u00f3n: uso y ejemplos en el sector inmobiliario"},"content":{"rendered":"

La tasa de capitalizaci\u00f3n se utiliza para medir la rentabilidad de las propiedades de alquiler comercial. <\/em><\/p>\n

Una tasa de capitalizaci\u00f3n alta indica un ingreso relativamente alto en relaci\u00f3n con el tama\u00f1o de la inversi\u00f3n inicial. Sin embargo, tambi\u00e9n hay otros factores a considerar, como el riesgo y las din\u00e1micas del mercado local.\u00a0<\/em><\/p>\n

Es importante destacar que la tasa de capitalizaci\u00f3n es una herramienta de an\u00e1lisis inicial y no debe ser la \u00fanica consideraci\u00f3n al evaluar una inversi\u00f3n inmobiliaria. <\/em><\/p>\n

Otros factores, como la ubicaci\u00f3n, la calidad de la propiedad, las tasas de inter\u00e9s y las condiciones del mercado, tambi\u00e9n deben tenerse en cuenta en una evaluaci\u00f3n completa.<\/em><\/p>\n

Limitaciones de la Tasa de Capitalizaci\u00f3n<\/strong><\/h4>\n

Aunque la tasa puede ser una m\u00e9trica \u00fatil para propiedades que proporcionan ingresos estables, es menos confiable si una propiedad tiene flujos de efectivo irregulares o inconsistentes. En estas circunstancias, un modelo de flujo de efectivo descontado podr\u00eda ser una mejor manera de medir los rendimientos de una propiedad de inversi\u00f3n.<\/p>\n

La tasa solo es \u00fatil en la medida en que los ingresos de una propiedad permanezcan estables a largo plazo. No tiene en cuenta los riesgos futuros, como la depreciaci\u00f3n o los cambios estructurales en el mercado de alquiler que podr\u00edan causar fluctuaciones en los ingresos. Los inversores deben tener en cuenta estos riesgos al depender de los c\u00e1lculos de la tasa.<\/p>\n

\u00bfQu\u00e9 Constituye una Buena Tasa de Capitalizaci\u00f3n?<\/strong><\/h4>\n

No existe un valor \u00fanico que defina una tasa de Capitalizaci\u00f3n \u00abideal\u00bb, y los inversores deben considerar su propio apetito por el riesgo al evaluar una propiedad. En general, una tasa de Capitalizaci\u00f3n alta indicar\u00e1 un mayor nivel de riesgo, mientras que una tasa baja indica menores rendimientos pero tambi\u00e9n menos riesgo.<\/p>\n

Dicho esto, muchos analistas consideran que una tasa de Capitalizaci\u00f3n \u00abbuena\u00bb se encuentra en torno al 5% al 10%, mientras que una tasa de Capitalizaci\u00f3n del 4% indica menor riesgo pero un per\u00edodo m\u00e1s largo para recuperar una inversi\u00f3n.<\/p>\n

Tambi\u00e9n hay otros factores a considerar, como las caracter\u00edsticas del mercado inmobiliario local, y es importante no depender \u00fanicamente de la tasa ni de ninguna otra m\u00e9trica \u00fanica.<\/p>\n

\u00bfQu\u00e9 Factores Afectan la Tasa de Capitalizaci\u00f3n?<\/strong><\/h4>\n

Existen muchos factores de mercado potenciales que pueden afectar la tasa de Capitalizaci\u00f3n de una propiedad. Al igual que en otras propiedades de alquiler, la ubicaci\u00f3n desempe\u00f1a un papel importante en la determinaci\u00f3n de los rendimientos de las propiedades comerciales, siendo las \u00e1reas de alto tr\u00e1fico m\u00e1s propensas a tener una tasa de Capitalizaci\u00f3n m\u00e1s alta.<\/p>\n

Tambi\u00e9n es importante considerar otras caracter\u00edsticas del mercado local, como propiedades competidoras. En general, las propiedades en un mercado grande y bien desarrollado tienden a tener tasas de Capitalizaci\u00f3n m\u00e1s bajas debido a la presi\u00f3n competitiva de otras empresas. Las tendencias futuras, como el crecimiento del mercado local, tambi\u00e9n pueden afectar la tasa de Capitalizaci\u00f3n a largo plazo de una propiedad.<\/p>\n

Finalmente, la cantidad de capital invertido en una propiedad tambi\u00e9n puede afectar la tasa de Capitalizaci\u00f3n. Una renovaci\u00f3n que haga que una propiedad sea m\u00e1s atractiva podr\u00eda generar alquileres m\u00e1s altos, aumentando los ingresos operativos del propietario.<\/p>\n

Ejemplos de la Tasa de Capitalizaci\u00f3n<\/strong><\/h4>\n

Supongamos que Tenemos $1 mill\u00f3n y est\u00e1 considerando invertir en una de las dos opciones de inversi\u00f3n disponibles: primero, puede invertir en bonos del Tesoro emitidos por el gobierno que ofrecen un inter\u00e9s nominal del 3% anual y se consideran las inversiones m\u00e1s seguras; o segundo, puede comprar un edificio comercial que tiene varios inquilinos que se espera que paguen alquileres regulares.<\/p>\n

En el segundo caso, supongamos que el alquiler total recibido al a\u00f1o es de $90,000 y el inversor debe pagar un total de $20,000 en diversos costos de mantenimiento e impuestos a la propiedad. Esto deja un ingreso neto de la inversi\u00f3n en la propiedad de $70,000. Supongamos que durante el primer a\u00f1o, el valor de la propiedad se mantiene estable en el precio de compra original de $1 mill\u00f3n.<\/p>\n

La tasa de Capitalizaci\u00f3n se calcular\u00e1 como (Ingreso Operativo Neto \/ Valor de la Propiedad) = $70,000 \/ $1 mill\u00f3n = 7%. Este rendimiento del 7% generado por la inversi\u00f3n en la propiedad es mejor que el rendimiento est\u00e1ndar del 3% disponible en los bonos del Tesoro sin riesgo.<\/p>\n

El 4% adicional representa el rendimiento por el riesgo asumido por el inversor al invertir en el mercado inmobiliario en lugar de en los seguros bonos del Tesoro, que no conllevan riesgo alguno.<\/p>\n

Tasa de Capitalizaci\u00f3n en la Propiedad<\/strong><\/h4>\n

La inversi\u00f3n en propiedades conlleva riesgos, y puede haber varios escenarios en los que el rendimiento, tal como lo representa la medida de la tasa de Capitalizaci\u00f3n, puede variar ampliamente.<\/p>\n

Por ejemplo, algunos inquilinos pueden mudarse y los ingresos por alquiler de la propiedad pueden disminuir a $40,000. Reduciendo los $20,000 en costos de mantenimiento e impuestos a la propiedad, y asumiendo que el valor de la propiedad se mantenga en $1 mill\u00f3n, la tasa de Capitalizaci\u00f3n llega a ($20,000 \/ $1 mill\u00f3n) = 2%. Este valor es inferior al rendimiento disponible en bonos sin riesgo.<\/p>\n

En otro escenario, supongamos que los ingresos por alquiler se mantienen en los originales $90,000, pero el costo de mantenimiento y\/o los impuestos a la propiedad aumentan significativamente, digamos a $50,000. La tasa de Capitalizaci\u00f3n ser\u00e1 entonces ($40,000 \/ $1 mill\u00f3n) = 4%.<\/p>\n

Presta atenci\u00f3n a las tasas. En general, las tasas de Capitalizaci\u00f3n aumentan cuando suben las tasas de inter\u00e9s.<\/em><\/strong><\/p>\n

En otro caso, si el valor de mercado actual de la propiedad disminuye a, por ejemplo, $800,000, manteniendo los ingresos por alquiler y varios costos iguales, la tasa de Capitalizaci\u00f3n aumentar\u00e1 a $70,000 \/ $800,000 = 8.75%.<\/p>\n

En esencia, los diferentes niveles de ingresos generados por la propiedad, los gastos relacionados con la propiedad y la valuaci\u00f3n de mercado actual de la propiedad pueden cambiar significativamente la tasa de Capitalizaci\u00f3n.<\/p>\n

El rendimiento excedente, que te\u00f3ricamente est\u00e1 disponible para los inversores en propiedades por encima de las inversiones en bonos del Tesoro, se debe a los riesgos asociados que llevan a los escenarios mencionados anteriormente. Los factores de riesgo incluyen:<\/p>\n