{"id":25335,"date":"2023-10-04T12:39:20","date_gmt":"2023-10-04T17:39:20","guid":{"rendered":"https:\/\/pdv-a.com\/?p=25335"},"modified":"2023-10-04T12:46:16","modified_gmt":"2023-10-04T17:46:16","slug":"tasa-de-capitalizacion","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/pdv-a.com\/en\/2023\/tasa-de-capitalizacion\/","title":{"rendered":"Tasa de Capitalizaci\u00f3n, definici\u00f3n, f\u00f3rmula y ejemplos"},"content":{"rendered":"<div class=\"fusion-fullwidth fullwidth-box fusion-builder-row-1 nonhundred-percent-fullwidth non-hundred-percent-height-scrolling\"  style='background-color: rgba(255,255,255,0);background-position: center center;background-repeat: no-repeat;padding-top:0px;padding-right:0px;padding-bottom:0px;padding-left:0px;'><div class=\"fusion-builder-row fusion-row\"><div  class=\"fusion-layout-column fusion_builder_column fusion_builder_column_1_1 fusion-builder-column-0 fusion-one-full fusion-column-first fusion-column-last 1_1\"  style='margin-top:0px;margin-bottom:20px;'><div class=\"fusion-column-wrapper\" style=\"padding: 0px 0px 0px 0px;background-position:left top;background-repeat:no-repeat;-webkit-background-size:cover;-moz-background-size:cover;-o-background-size:cover;background-size:cover;\"   data-bg-url=\"\"><style type=\"text\/css\"><\/style><div class=\"fusion-title title fusion-title-1 fusion-title-text fusion-title-size-five\" style=\"font-size:20px;margin-top:0px;margin-bottom:30px;\"><h5 class=\"title-heading-left\" style=\"margin:0;font-size:1em;\"><em>La tasa de capitalizaci\u00f3n, com\u00fanmente conocida como \u00abcap rate\u00bb por su abreviatura en ingl\u00e9s (capitalization rate), es un t\u00e9rmino importante en el mundo de la inversi\u00f3n inmobiliaria. Se utiliza para evaluar la rentabilidad de una inversi\u00f3n en propiedades inmobiliarias y para comparar diferentes oportunidades de inversi\u00f3n.<\/em><\/h5><div class=\"title-sep-container\"><div class=\"title-sep sep-\" style=\"border-color:#e2e2e2;\"><\/div><\/div><\/div><div class=\"fusion-clearfix\"><\/div><\/div><\/div><div  class=\"fusion-layout-column fusion_builder_column fusion_builder_column_1_1 fusion-builder-column-1 fusion-one-full fusion-column-first fusion-column-last 1_1\"  style='margin-top:0px;margin-bottom:0px;'><div class=\"fusion-column-wrapper\" style=\"padding: 0px 0px 0px 0px;background-position:left top;background-repeat:no-repeat;-webkit-background-size:cover;-moz-background-size:cover;-o-background-size:cover;background-size:cover;\"   data-bg-url=\"\"><div class=\"fusion-text\"><p><em>El cap rate se utiliza para determinar la relaci\u00f3n entre el ingreso neto que se puede esperar de una propiedad y su valor de mercado. Cuanto mayor sea el cap rate, mayor ser\u00e1 la rentabilidad potencial de la inversi\u00f3n inmobiliaria, ya que indica que la propiedad est\u00e1 generando un mayor ingreso en relaci\u00f3n con su costo. Por otro lado, un cap rate m\u00e1s bajo puede indicar una inversi\u00f3n menos rentable en t\u00e9rminos de flujo de efectivo.<\/em><\/p>\n<p>Es importante destacar que el cap rate es una m\u00e9trica simplificada y no tiene en cuenta factores como la apreciaci\u00f3n del valor de la propiedad con el tiempo ni otros aspectos importantes de la inversi\u00f3n, como el financiamiento. Por lo tanto, se utiliza com\u00fanmente junto con otras m\u00e9tricas y an\u00e1lisis para tomar decisiones informadas sobre inversiones inmobiliarias. Adem\u00e1s, el cap rate puede variar seg\u00fan la ubicaci\u00f3n geogr\u00e1fica y el tipo de propiedad, por lo que es importante considerar el contexto espec\u00edfico de cada inversi\u00f3n.<\/p>\n<h4><strong>\u00bfQu\u00e9 es la Tasa de Capitalizaci\u00f3n?<\/strong><\/h4>\n<p>La tasa de capitalizaci\u00f3n (tambi\u00e9n conocida como cap rate) se utiliza en el mundo de los bienes ra\u00edces comerciales para indicar la tasa de retorno que se espera generar en una propiedad de inversi\u00f3n inmobiliaria.<\/p>\n<p>Esta medida se calcula en funci\u00f3n de los ingresos netos que se espera que genere la propiedad y se calcula dividiendo los ingresos operativos netos por el valor de activos de la propiedad, expresado como un porcentaje. Se utiliza para estimar el potencial retorno del inversionista en el mercado inmobiliario.<\/p>\n<p>Aunque el cap rate puede ser \u00fatil para comparar r\u00e1pidamente el valor relativo de inversiones inmobiliarias similares en el mercado, no debe utilizarse como el \u00fanico indicador de la fortaleza de una inversi\u00f3n, ya que no tiene en cuenta el apalancamiento, el valor temporal del dinero y los flujos de efectivo futuros de las mejoras en la propiedad, entre otros factores.<\/p>\n<blockquote>\n<ul>\n<li><em>La tasa de capitalizaci\u00f3n se calcula mediante la divisi\u00f3n de los ingresos operativos netos de una propiedad entre su valor de mercado actual.<\/em><\/li>\n<li><em>Este cociente, expresado en forma de porcentaje, representa una estimaci\u00f3n del potencial retorno para un inversor en una inversi\u00f3n inmobiliaria.<\/em><\/li>\n<li><em>La tasa de capitalizaci\u00f3n resulta de mayor utilidad al comparar el valor relativo de inversiones inmobiliarias similares.<\/em><\/li>\n<\/ul>\n<\/blockquote>\n<h4><strong>Comprendiendo la Tasa de Capitalizaci\u00f3n<\/strong><\/h4>\n<p>La tasa de capitulaci\u00f3n es la medida m\u00e1s preeminente a trav\u00e9s de la cual se eval\u00faan las inversiones inmobiliarias en t\u00e9rminos de su rentabilidad y potencial de retorno. La tasa de capitulaci\u00f3n sencillamente representa el rendimiento de una propiedad en un horizonte temporal de un a\u00f1o, suponiendo que la propiedad se adquiere en efectivo y no a trav\u00e9s de un pr\u00e9stamo. Esta tasa de capitalizaci\u00f3n se\u00f1ala la tasa de retorno intr\u00ednseca, natural y sin apalancamiento de la propiedad.<\/p>\n<h4>F\u00f3rmula de la Tasa de Capitalizaci\u00f3n<\/h4>\n<p>Existen diversas variantes para el c\u00e1lculo de la tasa de capitalizaci\u00f3n. En la f\u00f3rmula m\u00e1s reconocida, la tasa de capitalizaci\u00f3n de una inversi\u00f3n inmobiliaria se calcula dividiendo los ingresos operativos netos (ION) de la propiedad entre su valor de mercado actual. Matem\u00e1ticamente,<\/p>\n<blockquote>\n<p style=\"text-align: center;\"><strong>Tasa de Capitalizaci\u00f3n = Ingresos Operativos Netos \/ Valor de Mercado Actual<\/strong><\/p>\n<\/blockquote>\n<p>donde,<\/p>\n<ul>\n<li>Los ingresos operativos netos son los ingresos anuales (esperados) generados por la propiedad, como los alquileres, y se obtienen deduciendo todos los gastos incurridos en la gesti\u00f3n de la propiedad. Estos gastos incluyen el costo de mantenimiento regular de las instalaciones y los impuestos sobre la propiedad.<\/li>\n<li>El valor de mercado actual del activo es el valor actual de la propiedad seg\u00fan las tasas de mercado prevalecientes.<\/li>\n<\/ul>\n<p>En otra versi\u00f3n, la cifra se calcula en funci\u00f3n del costo de capital original o el costo de adquisici\u00f3n de la propiedad.<\/p>\n<blockquote>\n<p style=\"text-align: center;\"><strong>Tasa de Capitalizaci\u00f3n = Ingresos Operativos Netos \/ Precio de Compra<\/strong><\/p>\n<\/blockquote>\n<p>Sin embargo, la segunda versi\u00f3n no es muy popular por dos razones. Primero, arroja resultados poco realistas para propiedades antiguas que se adquirieron hace varios a\u00f1os\/d\u00e9cadas a precios bajos, y segundo, no se puede aplicar a propiedades heredadas, ya que su precio de compra es cero, lo que hace imposible la divisi\u00f3n.<\/p>\n<p>Adem\u00e1s, dado que los precios de las propiedades fluct\u00faan ampliamente, la primera versi\u00f3n que utiliza el precio de mercado actual es una representaci\u00f3n m\u00e1s precisa en comparaci\u00f3n con la segunda, que utiliza el valor fijo del precio de compra original.<\/p>\n<p>Aquellos interesados en aprender m\u00e1s sobre las tasas de capitalizaci\u00f3n pueden considerar inscribirse en una de las mejores escuelas de bienes ra\u00edces en l\u00ednea.<\/p>\n<p><strong>Interpretaci\u00f3n de la Tasa de Capitulaci\u00f3n<\/strong><\/p>\n<p>Dado que las tasas de capitulaci\u00f3n se fundamentan en estimaciones proyectadas de ingresos futuros, est\u00e1n sujetas a una alta variabilidad. Por lo tanto, resulta fundamental comprender qu\u00e9 constituye una buena tasa de capitulaci\u00f3n para una propiedad de inversi\u00f3n.<\/p>\n<p>Esta tasa tambi\u00e9n indica el periodo de tiempo necesario para recuperar la cantidad invertida en una propiedad. Por ejemplo, una propiedad con una tasa de capitulaci\u00f3n del 10% requerir\u00e1 aproximadamente 10 a\u00f1os para recuperar la inversi\u00f3n.<\/p>\n<p>Diferentes tasas de capitulaci\u00f3n entre distintas propiedades o tasas de capitulaci\u00f3n diferentes en diferentes horizontes temporales en una misma propiedad representan diferentes niveles de riesgo. Una observaci\u00f3n de la f\u00f3rmula indica que el valor de la tasa de capitulaci\u00f3n ser\u00e1 m\u00e1s alto para propiedades que generen ingresos operativos netos m\u00e1s elevados y tengan una valoraci\u00f3n m\u00e1s baja, y viceversa.<\/p>\n<p>No existen rangos claros para una tasa de capitulaci\u00f3n buena o mala, ya que dependen en gran medida del contexto de la propiedad y del mercado.<\/p>\n<p>Supongamos que existen dos propiedades que son similares en todos los aspectos, excepto por su ubicaci\u00f3n geogr\u00e1fica. Una se encuentra en el exclusivo centro de la ciudad, mientras que la otra est\u00e1 en las afueras de la ciudad.<\/p>\n<p>Si todas las dem\u00e1s cosas son iguales, la primera propiedad generar\u00e1 un alquiler m\u00e1s elevado en comparaci\u00f3n con la segunda, pero esto se ver\u00e1 parcialmente compensado por los mayores costos de mantenimiento y los impuestos m\u00e1s altos. La propiedad del centro de la ciudad tendr\u00e1 una tasa de capitulaci\u00f3n relativamente m\u00e1s baja en comparaci\u00f3n con la segunda debido a su valor de mercado significativamente m\u00e1s alto.<\/p>\n<p>Esto indica que una tasa de capitulaci\u00f3n m\u00e1s baja corresponde a una mejor valoraci\u00f3n y mejores perspectivas de retorno con un nivel de riesgo m\u00e1s bajo. Por otro lado, un valor m\u00e1s alto de tasa de capitulaci\u00f3n implica perspectivas relativamente m\u00e1s bajas de retorno en la inversi\u00f3n inmobiliaria y, por lo tanto, un nivel de riesgo m\u00e1s alto.<\/p>\n<p>Aunque el ejemplo hipot\u00e9tico anterior hace que sea una elecci\u00f3n sencilla para un inversor optar por la propiedad en el centro de la ciudad, las situaciones del mundo real pueden no ser tan directas. El inversor que eval\u00faa una propiedad en funci\u00f3n de la tasa de capitulaci\u00f3n se enfrenta a la desafiante tarea de determinar la tasa de capitulaci\u00f3n adecuada para un determinado nivel de riesgo.<\/p>\n<h4><\/h4>\n<h4><strong>Representaci\u00f3n del Modelo de Gordon para la Tasa de Capitulaci\u00f3n<\/strong><\/h4>\n<p>Otra representaci\u00f3n de la tasa de capitulaci\u00f3n proviene del Modelo de Crecimiento de Gordon, tambi\u00e9n conocido como el modelo de descuento de dividendos (DDM). Este m\u00e9todo calcula el valor intr\u00ednseco del precio de las acciones de una empresa de manera independiente de las condiciones actuales del mercado, y el valor de las acciones se calcula como el valor presente de los futuros dividendos de las acciones. Matem\u00e1ticamente,<\/p>\n<blockquote>\n<p style=\"text-align: center;\"><strong>Valor de las Acciones = Flujo de Efectivo Anual de Dividendos Esperados \/ (Tasa de Rendimiento Requerida por el Inversor &#8211; Tasa de Crecimiento Esperada de los Dividendos)<\/strong><\/p>\n<\/blockquote>\n<p>Reorganizando la ecuaci\u00f3n y generalizando la f\u00f3rmula m\u00e1s all\u00e1 de los dividendos,<\/p>\n<blockquote>\n<p style=\"text-align: center;\"><strong>(Tasa de Rendimiento Requerida &#8211; Tasa de Crecimiento Esperada) = Flujo de Efectivo Esperado \/ Valor del Activo<\/strong><\/p>\n<\/blockquote>\n<p>La representaci\u00f3n anterior coincide con la f\u00f3rmula b\u00e1sica de la tasa de capitulaci\u00f3n mencionada en la secci\u00f3n anterior. El valor del flujo de efectivo esperado representa los ingresos operativos netos y el valor del activo se corresponde con el precio de mercado actual de la propiedad.<\/p>\n<p>Esto conduce a que la tasa de capitulaci\u00f3n sea equivalente a la diferencia entre la tasa de rendimiento requerida y la tasa de crecimiento esperada. Es decir, la tasa de capitulaci\u00f3n simplemente es la tasa de rendimiento requerida menos la tasa de crecimiento.<\/p>\n<p>Esto puede utilizarse para evaluar la valoraci\u00f3n de una propiedad para una tasa de retorno esperada por el inversor.<\/p>\n<p>Por ejemplo, supongamos que los ingresos operativos netos de una propiedad son de $70,000 y se espera que aumenten un 3% anualmente.<\/p>\n<p>Si la tasa de rendimiento esperada por el inversor es del 10% anual, entonces la tasa de capitulaci\u00f3n neta ser\u00e1 (10% &#8211; 3%) = 7%. Utiliz\u00e1ndola en la f\u00f3rmula anterior, la valoraci\u00f3n del activo asciende a ($70,000 \/ 7%) = $1.000.000<\/p>\n<div class=\"post-content\">\n<div class=\"fusion-fullwidth fullwidth-box fusion-builder-row-1 nonhundred-percent-fullwidth non-hundred-percent-height-scrolling\">\n<div class=\"fusion-builder-row fusion-row\">\n<div class=\"fusion-layout-column fusion_builder_column fusion_builder_column_2_3 fusion-builder-column-1 fusion-two-third fusion-column-first 2_3\">\n<div class=\"fusion-column-wrapper\" data-bg-url=\"\">\n<div class=\"fusion-text\">\n<h4 class=\"\" data-fontsize=\"24\" data-lineheight=\"44.88px\"><strong>References<\/strong><\/h4>\n<p><a href=\"https:\/\/avacum.com\/\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\"><strong>Finanzas corporativas en l\u00ednea |\u00a0<\/strong><\/a><a href=\"https:\/\/pdv-a.com\/en\/\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\"><strong>Asesoramiento en finanzas corporativas |\u00a0<\/strong><\/a><a href=\"https:\/\/hbr.org\/\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\"><strong>Harvard Business Review<\/strong><\/a><\/p>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n<div class=\"fusion-sharing-box fusion-single-sharing-box share-box\"><\/div>\n<\/div><div class=\"fusion-clearfix\"><\/div><\/div><\/div><\/div><\/div>","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>La tasa de capitalizaci\u00f3n, com\u00fanmente conocida como \u00abcap rate\u00bb por su abreviatura en ingl\u00e9s (capitalization rate), es un t\u00e9rmino importante en el mundo de la inversi\u00f3n inmobiliaria. 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