La tasa de capitalización se utiliza para medir la rentabilidad de las propiedades de alquiler comercial.
Una tasa de capitalización alta indica un ingreso relativamente alto en relación con el tamaño de la inversión inicial. Sin embargo, también hay otros factores a considerar, como el riesgo y las dinámicas del mercado local.
Es importante destacar que la tasa de capitalización es una herramienta de análisis inicial y no debe ser la única consideración al evaluar una inversión inmobiliaria.
Otros factores, como la ubicación, la calidad de la propiedad, las tasas de interés y las condiciones del mercado, también deben tenerse en cuenta en una evaluación completa.
Aunque la tasa puede ser una métrica útil para propiedades que proporcionan ingresos estables, es menos confiable si una propiedad tiene flujos de efectivo irregulares o inconsistentes. En estas circunstancias, un modelo de flujo de efectivo descontado podría ser una mejor manera de medir los rendimientos de una propiedad de inversión.
La tasa solo es útil en la medida en que los ingresos de una propiedad permanezcan estables a largo plazo. No tiene en cuenta los riesgos futuros, como la depreciación o los cambios estructurales en el mercado de alquiler que podrían causar fluctuaciones en los ingresos. Los inversores deben tener en cuenta estos riesgos al depender de los cálculos de la tasa.
No existe un valor único que defina una tasa de Capitalización «ideal», y los inversores deben considerar su propio apetito por el riesgo al evaluar una propiedad. En general, una tasa de Capitalización alta indicará un mayor nivel de riesgo, mientras que una tasa baja indica menores rendimientos pero también menos riesgo.
Dicho esto, muchos analistas consideran que una tasa de Capitalización «buena» se encuentra en torno al 5% al 10%, mientras que una tasa de Capitalización del 4% indica menor riesgo pero un período más largo para recuperar una inversión.
También hay otros factores a considerar, como las características del mercado inmobiliario local, y es importante no depender únicamente de la tasa ni de ninguna otra métrica única.
Existen muchos factores de mercado potenciales que pueden afectar la tasa de Capitalización de una propiedad. Al igual que en otras propiedades de alquiler, la ubicación desempeña un papel importante en la determinación de los rendimientos de las propiedades comerciales, siendo las áreas de alto tráfico más propensas a tener una tasa de Capitalización más alta.
También es importante considerar otras características del mercado local, como propiedades competidoras. En general, las propiedades en un mercado grande y bien desarrollado tienden a tener tasas de Capitalización más bajas debido a la presión competitiva de otras empresas. Las tendencias futuras, como el crecimiento del mercado local, también pueden afectar la tasa de Capitalización a largo plazo de una propiedad.
Finalmente, la cantidad de capital invertido en una propiedad también puede afectar la tasa de Capitalización. Una renovación que haga que una propiedad sea más atractiva podría generar alquileres más altos, aumentando los ingresos operativos del propietario.
Supongamos que Tenemos $1 millón y está considerando invertir en una de las dos opciones de inversión disponibles: primero, puede invertir en bonos del Tesoro emitidos por el gobierno que ofrecen un interés nominal del 3% anual y se consideran las inversiones más seguras; o segundo, puede comprar un edificio comercial que tiene varios inquilinos que se espera que paguen alquileres regulares.
En el segundo caso, supongamos que el alquiler total recibido al año es de $90,000 y el inversor debe pagar un total de $20,000 en diversos costos de mantenimiento e impuestos a la propiedad. Esto deja un ingreso neto de la inversión en la propiedad de $70,000. Supongamos que durante el primer año, el valor de la propiedad se mantiene estable en el precio de compra original de $1 millón.
La tasa de Capitalización se calculará como (Ingreso Operativo Neto / Valor de la Propiedad) = $70,000 / $1 millón = 7%. Este rendimiento del 7% generado por la inversión en la propiedad es mejor que el rendimiento estándar del 3% disponible en los bonos del Tesoro sin riesgo.
El 4% adicional representa el rendimiento por el riesgo asumido por el inversor al invertir en el mercado inmobiliario en lugar de en los seguros bonos del Tesoro, que no conllevan riesgo alguno.
La inversión en propiedades conlleva riesgos, y puede haber varios escenarios en los que el rendimiento, tal como lo representa la medida de la tasa de Capitalización, puede variar ampliamente.
Por ejemplo, algunos inquilinos pueden mudarse y los ingresos por alquiler de la propiedad pueden disminuir a $40,000. Reduciendo los $20,000 en costos de mantenimiento e impuestos a la propiedad, y asumiendo que el valor de la propiedad se mantenga en $1 millón, la tasa de Capitalización llega a ($20,000 / $1 millón) = 2%. Este valor es inferior al rendimiento disponible en bonos sin riesgo.
En otro escenario, supongamos que los ingresos por alquiler se mantienen en los originales $90,000, pero el costo de mantenimiento y/o los impuestos a la propiedad aumentan significativamente, digamos a $50,000. La tasa de Capitalización será entonces ($40,000 / $1 millón) = 4%.
Presta atención a las tasas. En general, las tasas de Capitalización aumentan cuando suben las tasas de interés.
En otro caso, si el valor de mercado actual de la propiedad disminuye a, por ejemplo, $800,000, manteniendo los ingresos por alquiler y varios costos iguales, la tasa de Capitalización aumentará a $70,000 / $800,000 = 8.75%.
En esencia, los diferentes niveles de ingresos generados por la propiedad, los gastos relacionados con la propiedad y la valuación de mercado actual de la propiedad pueden cambiar significativamente la tasa de Capitalización.
El rendimiento excedente, que teóricamente está disponible para los inversores en propiedades por encima de las inversiones en bonos del Tesoro, se debe a los riesgos asociados que llevan a los escenarios mencionados anteriormente. Los factores de riesgo incluyen:
La tasa de Capitalización para una propiedad de inversión debe estar entre el 8% y el 12% (por ejemplo). El número exacto dependerá de la ubicación de la propiedad y de la tasa de rendimiento necesaria para que la inversión sea rentable.
En general, la tasa de Capitalización puede considerarse como una medida de riesgo. Por lo tanto, determinar si una tasa de Capitalización más alta o más baja es mejor dependerá del inversor y su perfil de riesgo. Una tasa de Capitalización más alta significa que la inversión conlleva más riesgo, mientras que una tasa de Capitalización más baja implica menos riesgo.
El retorno de la inversión indica cuál podría ser el retorno potencial de una inversión en un período de tiempo específico. La tasa de Capitalización te dirá cuál es el retorno de una inversión en la actualidad o cuál debería ser en realidad.
References
Finanzas corporativas en línea | Asesoramiento en finanzas corporativas | Harvard Business Review
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