Consejos para comprar una vivienda

Comprar una vivienda es una de las decisiones más importantes que vamos a tomar en nuestra vida. (Manual de finanzas personales)

Siempre va a existir un riesgo inherente al comprar una vivienda, pero si tomamos una serie de precauciones y tenemos una estrategia clara vamos a disminuir dicho riesgo y realizar una compra más eficiente desde el punto de vista de finanzas personales.

La única variable que muchas veces tenemos en cuenta a la hora de comprar es el precio y nuestra preocupación es que la vivienda sea más barata o en mejores condiciones que la media del mercado.

En el presente artículo vamos a aconsejar que metodología podemos llevar a cabo para la compra de una vivienda, que se pueda realizar la operación en buenas condiciones y a largo plazo vamos notaremos los efectos económicos en nuestra calidad de vida.

 

Cuando debemos de comprar una vivienda

Como hemos comentado antes, lo que más nos importa a la hora de comprar una vivienda es el precio, nos asesoramos y preguntamos a los expertos sin el momento es idóneo de acuerdo a los ciclos del precio de la vivienda. Desde luego existen burbujas inmobiliarias o precios que están en el momento más alto que nos pueden ahuyentar de la compra de la vivienda.

Los precios de la vivienda se comportan en ciclos (mas o menos pronunciados) en función de oferta y demanda y situaciones de la economía.

Existen momentos en que la vivienda puede estar más cara y otros periodos en que el precio se mueve a la baja ya que el precio de la misma se mueve por oferta y demanda sin embargo en términos generales les aconsejamos que compren la vivienda de acuerdo a sus necesidades en el momento que lo requieran y que vean que para sus metas financieras sean las condiciones más adecuadas, así como consideren que el precio que están pagando por la misma se adecúa al mercado.

Hay que diferenciar claramente el precio de la vivienda nueva y la de segunda mano (usada), aunque ambas pueden ser influenciado el precio por condiciones especulativas, en general los precios se adecuan a las condiciones de mercado (oferta y demanda) y la situación de la economía (crecimiento económico, liquidez, etc.).

Es importante destacar que el precio de la vivienda se mueve por

• Condiciones generales de la economía y del mercado inmobiliario.
• Vivienda nueva o usada
• Superficie
• Calidades de construcción
• Tipo de vivienda (casa, departamento, condominio, etc.)
• Zona o ubicación
• Estado de construcción o entrega (en proyecto, cooperativa, en construcción, construido, etc.)

Vamos a detallar una serie de consejos para la compra de la vivienda:

 

Nuestras metas financieras (autoevaluación)

Antes de comprar debemos de analizar nuestra situación financiera y sobre todo cuáles son nuestras metas financieras. Es importante determinar:

• Nuestra fuente de ingresos y el monto de los mismos.
• El capital o ahorros que tenemos disponible.
• Pensar en las condiciones de los créditos hipotecarios que ofertan os bancos en el momento de compra.
• En el tipo de vivienda que necesitamos,
• La zona en que queremos desarrollar nuestra vida y el tamaño de la vivienda. Un error típico es comprar una vivienda que ha presente o bien será demasiado grande o no represente la calidad de vida que deseamos.

Hay que tener en cuenta que vamos a comprar una vivienda para el futuro, no quiere decir que podamos cambiar de vivienda en un futuro de hecho en muchos países, las personas compran viviendas de un tamaño pequeño y van vendiendo la misma y comprando una más grande.

 

Fijar metas y expectativas realistas, piense como inversionista.

Cuando fijamos nuestras metas financieras y personales las mismas deben de ser realistas y objetivas. Si deseamos comprar una casa con la estrategia u objetivos que el precio sea bajo y obtener una plusvalía (diferencia entre el precio de compra y valor de venta) sea la más alta.

La revalorización media de la vivienda en los últimos 10 años (por ejemplo, en estados unidos) es el 3.5% anual (índice Case-Shiller), en cada país se observa una plusvalía o revaloración anual distinta, la misma va a depender de las condiciones económicas y de mercado.

En el momento de la compra, una de las preguntas que solemos hacer al bróker o promotor inmobiliario siempre es. ¿Qué plusvalía puede tener esta vivienda?. Nadie lo sabe, todo pueden ser suposiciones, no nos dejemos engañar con falsas expectativas, nadie puede leer el futuro como si fuese una bola mágica.

¿Que riesgos tenemos en la compra de una vivienda?

• Pérdida de nuestros ingresos podemos llegar a perder la propiedad. Sí decidimos realizar dicha compra a través de un crédito hipotecario son más altos que sea compramos la vivienda al contado.
• Una pérdida del empleo o una reducción de los ingresos puede poner en serio peligro nuestra inversión.

Es importante pensar que la compra de una vivienda no debe ser un capricho y se debe valorar desde el punto de vista de las inversiones.

Comprar una casa es para vivir en la misma, que la zona en que decidimos comprar sea la mejor para desarrollar nuestra vida no obstante, uno de los aspectos importantes que debemos de tomar en cuenta, es que es al final es una inversión que debe tener una rentabilidad esperada.

 

Porque compramos las vivienda

Las razones por las cuales podemos llegar a comprar una vivienda son:

• Vivienda habitual
• Segunda vivienda
• Inversión en bienes raíces

Cada una de las situaciones anteriores tienen una estrategia de compra distinta, el caso de una vivienda habitual solemos realizar la adquisición varias veces en nuestra vida y en la mayoría de los casos utilizamos un crédito hipotecario.

En la segunda vivienda, generalmente utilizada para complementar la vivienda habitual en época vacacional, solemos utilizar nuestros ahorros y rara vez un crédito hipotecario.

En la compra de inmuebles para inversión, dependiendo el caso se suele utilizar tanto los ahorros como créditos hipotecarios. En estos últimos hay que tener en cuenta que el costo del crédito nos va a producir la ganancia o rentabilidad, en otros casos la inversión en bienes raíces se diseñar para obtener un rendimiento o un ahorro a largo plazo.

Por cada uno de los motivos de compra, vamos a tener una estrategia distinta.

 

Costo de compra y mantenimiento

Nos preocupa mucho el precio de compra de una vivienda, pero no nos damos cuenta del mantenimiento y costos asociados a la propiedad de una vivienda (impuestos de propiedad, cuotas vecinales, seguros, etc.).

Estos costos al final van a suponer un presupuesto mensual extra que debemos de sufragar y que puede poner en estrés nuestras finanzas personales. Comprar una vivienda supone una opción de ahorro, pero no es mejor (desde nuestro punto de vista) que el alquiler.

Comprar una vivienda o una propiedad lo asociamos a una generación de patrimonio a futuro, pero tenemos en cuenta los costos adicionales que tiene una propiedad.

 

Ubicación y ubicación y tamaño.

El aspecto más importante a la hora de comprar una vivienda debe ser la ubicación, esta última va a venir definida por el objetivo que tenemos a la hora de comprar una vivienda que para nosotros siempre es distinto o dependiendo de cada persona, las ubicaciones de la vivienda pueden ser definidas por diversas razones como son:

• Nuestra preferencia a la hora de desarrollar nuestra vida personal (colegios, ocio, etc.)
• Posibles plusvalías que determinemos en la zona.
• Ofertas o precios especiales de los promotores inmobiliarios.
• Tendencias del mercado y expectativas de crecimiento.
• Recomendaciones de terceras personas, etc.

La ubicación a la hora de comprar una vivienda es el factor más importante a tener, desde nuestro punto de vista lo que debe primar es nuestras expectativas a nivel personal.

Por otra parte tal vez podemos estar influenciados por el mercado y seleccionamos viviendas que tienen un tamaño muy por encima de nuestras expectativas y necesidades. Las viviendas en muchos casos y están construidas y nos ofrecen tamaños datos, sin embargo, es muy importante que escojan el tamaño idóneo para sus necesidades, porque una vivienda más grande supone mayor inversión por lo tanto mayor riesgo y mayores gastos de mantenimiento. Están comprando algo que no necesita que al final va a salir más caro en todos los aspectos y por tanto mayor riesgo y stress financiero.

 

Precio de mercado

Se puede decidir el comprar una vivienda nueva o usada es una decisión personal y no hay una recomendación de cuál es la mejor opción. Sin embargo si existen diferencias con respecto precios de mercado que tienen las viviendas, hemos observado que en muchos de los casos se está ofertando viviendas muy por encima de los precios de mercado, no existe ninguna regulación que evite esta práctica al final un propietario oferta un precio de acuerdo a su expectativa de venta.

Los mercados de vivienda muchas veces no son lo trasparentes que quedamos y es difícil de valorar si el precio que está por encima del mercado. Nuestro consejo es que ustedes se conviertan en expertos de valoración o estén asesorados de una forma independiente y analicen si el precio está pidiendo es el idóneo.

Una metodología fácil de utilizar es de analizar otras ofertas de venta que se realizan en la zona, en muchos de los casos la propiedad es diferente tanto por antigüedad como por superficie o condiciones de calidad de la misma.

Hagan la siguiente tabla y podrán llegar a una conclusión de un precio promedio de mercado en lo referente a la oferta.

 

 

Tabla análisis de mercado

				Datos de análisis
Oferta Inmobiliaria	Oferta (Asking price)	Zona	Superficie m2	Calidad zona (de 1 a 5) Tabla	Calidad casa (de 1 a 5) Tabla	Precio $ /M2	Precio Final
Vivienda a
Vivienda b
Vivienda c
Vivienda d
Vivienda e
Vivienda f

 

Notas.-

• Oferta inmobiliaria: en periódicos locales o en páginas especializadas analizo la publicación de varias viviendas.
• Oferta (asking price): escribo el precio que piden
• Zona: veo la zona donde está la vivienda
• Superficie en metros cuadrados: anotó los metros cuadrados que tiene la vivienda, en caso de que su departamento o la superficie total sí es una casa la superficie de la casa y el terreno
• Calidad de la zona: determino si la zona tiene la calidad que yo quiero de 1 a 5 por ejemplo 1 muy poca calidad 5 mucha calidad
• Calidad de la casa de 1 a 5: determinó los acabados y la calidad de la material de la casa
• Precio por metro cuadrado: divido el precio de la oferta entre los metros cuadrados y cálculo el precio por metro cuadrado de cada una de las ofertas.
• Precio final: corresponde al precio final por negociación

Al final obtenemos un cuadro comparativo a través del cual podemos analizar los precios de mercado y con ello poder determinar cuál es la casa que más de conviene no sólo por precio sino también ponderando zona o ubicación y calidad.

Una vez que determinen el precio de mercado de oferta, hay que negociar. En términos generales, el descuento por negociación sobre la oferta puede llegar hasta 10%.

Nota.- En General hay una diferencia entre Valor qué es lo que tenemos en la tabla y el precio final de una transferencia, precio de mercado, que es el que sostiene a través del proceso de negociación. Cada proceso de negociación a ser distinta pero en términos generales se puede decir que la diferencia entre el asking price o precio de oferta y el precio de cierre, estará entre 5% al 10%, en lo que respecta a viviendas usadas. En las viviendas nuevas generalmente no existen estos descuentos.

 

Buscar una pre de aprobación del crédito

Una vez que seleccionado la vivienda que deseamos comprar, tenemos que acercarnos a varias entidades financieras (bancos) y solicitar una preaprobación de un crédito. En cada una de las entidades financieras van a calificar mis condiciones crediticias y me van a ofrecer un proyecto de crédito.

Toma de la mejor decisión. debo de valorar:

• Costo financiero total (CAT, TAE, etc.) La tasa de interés… costo del crédito.
• La letra pequeña es muy importante
• Las comisiones de apertura y cierre del crédito.
• Otros costos como pueden ser, contrato de apertura, valoración, seguros de vida y seguros de mantenimiento.
• Costos por pagos anticipados y cancelación anticipada del crédito.

 

Pensar a futuro

Cuando compre una vivienda no piense en el presente. sino que piense en el futuro.

Las propiedades inmobiliarias son parte esencial de nuestro plan de finanzas personales y por tanto a la hora de adquirir una vivienda tiene que pensar en el futuro de sus finanzas personales.

La inversión en Bienes raíces siempre debe de ser una inversión a largo plazo (más de 10 años) para analizar la rentabilidad. Por lo que nuestros objetivos, metas y análisis de rentabilidad hay que realizarlos con un horizonte de más de 10 años.

Como hemos visto en un apartado anterior, cuando adquirimos una propiedad, tenemos distintos objetivos que nos van a condicionar su rentabilidad a futuro.

Por ejemplo, las personas que se acercan al lado de la jubilación generalmente venden la vivienda que ocupa en la actualidad sigue es de propiedad y adquieren una vivienda más pequeña y con gastos de mantenimiento o más reducidos.

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